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泉港政辦規〔2024〕6號

泉港區人民政府辦公室關于印發泉港區工業（倉儲）用地盤活利用實施意見的通知

石化工業園區，各鎮人民政府、山腰街道辦事處，區政府各部門、各直屬機構，區屬國有企業：

《泉港區工業（倉儲）用地盤活利用實施意見》已經區政府第41次常務會議研究通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

泉港區人民政府辦公室

2024年9月5日

（此件主動公開）

泉港區工業（倉儲）用地盤活利用實施意見

為進一步鼓勵企業轉型升級，盤活利用低效用地，提高土地利用效率，促進城市更新和高質量發展，根據《自然資源部 福建省人民政府關于印發<泉州市盤活利用低效用地試點工作方案>的通知》（自然資發〔2022〕178號）和《自然資源部關于開展低效用地再開發試點工作的通知》（自然資發〔2023〕171號）文件精神，結合我區實際，制定本實施意見。

　　一、適用范圍

　  已納入城鎮低效用地數據庫的工業（倉儲）用地，允許土地使用權人按照規定申請改變土地用途為商業、商務金融、娛樂、餐飲、旅館等不可分割銷售商業服務業用地（商品住宅除外）。    （一）符合規劃要求

變更后土地用途需符合國土空間總體規劃、專項規劃等要求。申請項目位于控制性詳細規劃覆蓋區域內的，應符合控制性詳細規劃強制性內容要求；申請項目位于控制性詳細規劃未覆蓋區域的，在符合國土空間總體規劃的前提下，土地使用權人應先編制控制性詳細規劃方案后方可申請辦理。

（二）符合產權要求

1.土地使用權人申請盤活利用地塊不存在欠繳土地出讓金問題；土地及其地上建（構）筑物應處于無抵押狀態(經抵押權人書面同意的除外)；地上建（構）筑物除在批準期限內的臨時性建筑、停車場所及擬拆除重建的建（構）筑物外，均需取得不動產權登記證書。

　　2.不存在尚未處置到位的“兩違”行為。

　　3.對涉及閑置土地的，須按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處置到位后方可提出申請。

　　4.具有以下情形之一的，原則上不得申請按本實施意見進行盤活利用：

　　（1）申請對文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統風格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護要求的；

　　（2）位于已經公布的征遷范圍內的，或已納入城市近期改造范圍的土地或建筑物；

　　（3）建筑物改變使用功能后，不符合建筑結構安全、城市景觀設計要求，或者公共安全、消防、環境、衛生等相關技術要求的；

　　（4）申請建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨立使用要求或造成建筑物剩余部分使用不便的；

　　（5）法律法規規定不得改變的其他情形。

二、辦理流程

（一）制定方案。土地使用權人根據詳細規劃、現狀及擬策劃項目業態，制定工業（倉儲）用地盤活利用實施方案（以下簡稱“項目實施方案”，格式詳見附件）。主要內容包括：地塊概述、地塊的詳細規劃、資金來源與籌措方式、進度安排等，并附必要的圖件，包括：土地利用現狀圖、地塊套合國土空間規劃圖和詳細規劃圖、現狀測繪圖、現狀建筑處置圖（在現狀測繪圖基礎上，標明各建筑的處置方式，包括保留、改造、拆除等）、項目規劃總平面圖。涉及電鍍、化工、制革、造紙、印染等行業的，應按照原環境保護部《關于發布企業拆除活動污染防治技術規定（試行）的公告》（2017年第78號）相關規定，制定相應拆除活動污染防治方案。

　　（二）申請。土地使用權人持不動產權證書、項目實施方案等材料，向宗地所在鎮人民政府（街道辦事處）提出改變土地用途盤活利用申請。鎮人民政府（街道辦事處）對提交材料的真實性、產權及規劃符合情況進行初步審查通過后，以書面形式轉報泉港區盤活利用低效用地試點工作領導小組辦公室。

　　對納入全區建設用地土壤環境聯動監管范圍的地塊在申請改變土地用途時，依照《泉州市生態環境局 泉州市自然資源和規劃局關于進一步加強建設用地土壤環境聯動監管的通知》（泉環保〔2023〕95號）嚴格落實土壤污染狀況調查評估工作。

（三）審核。泉港區盤活利用低效用地試點工作領導小組辦公室將土地使用權人提交的材料轉報區自然資源、住建、人防、城管、生態環境及相應行業主管部門，分別對規劃、閑置情況、不動產登記、消防、人防、違建處置、環保等情況進行審核并在5個工作日內填寫《泉港區低效工業（倉儲）用地盤活利用審核表》。對需進一步整改的，由相關行業主管部門以書面形式告知土地使用權人。

　　對保留建筑物的，土地使用權人應委托在泉州市住房和城鄉建設局登記備案的第三方鑒定機構進行建筑可靠性鑒定，出具符合結構安全性要求的《房屋結構可靠性鑒定報告》；委托有資質的消防安全評估機構開展消防安全評估，出具《消防安全評估合格報告》。

（四）報批。項目實施方案經各相關行業主管部門審核同意后，由區自然資源局匯總相關審核意見后上報區政府，按規定程序提交區政府用地聯席會議研究確定。

（五）核定規劃條件。區政府用地聯席會研究同意后，區自然資源局出具規劃條件明確申請用地的土地面積、用途、容積率、建筑密度、綠地率等規劃指標和停車位及物業用房等配套設施要求。宗地范圍內的部分用地，已被規劃為基礎設施用地、城市綠地、鄰避設施用地等公共設施用地的，應按規劃要求進行使用。

（六）評估。變更土地用途須按新用途土地使用年限的市場評估價與原用途土地剩余年限的市場評估價補繳差價。其中對采取整宗土地變更土地用途的，新用途土地使用年限按變更后土地用途的法定最高年限確定；對采取混合用地變更土地用途的，新用途土地使用年限按原用地剩余年限且不超過法定最高使用年限確定。若變更后新用途土地使用權市場評估價小于等于原用途土地使用權市場評估價，則出讓人與土地使用權人互不結算差價。由區自然資源局委托有資質的評估公司進行評估，報區地價委員會議研究確定補繳地價規則及應補繳的土地價款后，上報區政府批復。

　　（七）公示。區政府批復后，在泉港區人民政府門戶網站或土地出讓相關系統進行公示，公示期為5日。

　　（八）簽訂合同。公示期滿無異議的，區自然資源局與土地使用權人簽訂土地出讓合同補充條款或重新簽訂土地出讓合同，土地使用權人在合同簽訂之日起60日內，一次性付清國有建設用地使用權出讓價款。

　　（九）辦理手續。

　  1.屬空地新建或全部拆除重建的，土地使用權人補繳土地出讓金、相關稅費后，可以先行辦理土地不動產權證。土地使用權人按新用途委托有資質的設計單位編制建筑設計方案，持土地不動產權證等材料向區自然資源局申請辦理工程規劃許可證；向區住建局申請辦理施工許可證、消防審批手續；向區人防辦申請辦理人防審批手續。項目建設完成后，由土地使用權人向區住建局、自然資源局等相關部門申請聯合驗收，取得規劃、檔案、消防、人防等專項驗收合格證明及竣工驗收備案表后，按新用途申請辦理不動產權證并投入使用。

2.屬保留建筑物改造的，應符合城市規劃，土地使用權人補繳土地出讓金、相關稅費后，委托有資質的設計單位按新用途的現行國家規范、設計標準編制建筑設計方案，持土地出讓合同等材料向區自然資源局申請辦理工程規劃許可證；涉及違反建設工程規劃許可的違建行為由區城管局依法依規進行處置。若涉及違規臨時建設，相關臨時建設需予以拆除。若違反建設工程規劃許可行政處罰權賦權至屬地鎮（街道），則由屬地鎮（街道）依法依規進行處置。向區住建局申請辦理施工許可證、消防審批手續；向區人防辦申請辦理人防審批手續。項目改造建設完成后，由土地使用權人向區住建局、自然資源局等相關部門申請聯合驗收，取得規劃、檔案、消防、人防等專項驗收合格證明及竣工驗收備案表后，按新用途申請辦理不動產權證并投入使用。

　　三、鼓勵措施

（一）允許宗地內部分工業（倉儲）用地改變土地用途為商業服務業用地進行混合開發，但改變的部分及剩余部分均應能滿足獨立使用要求，在出具規劃條件時應明確各土地用途計容建筑面積。混合用地應當整體持有，在不動產登記時，對屬商業服務業用途部分按商業服務業用地登記，對屬工業用途部分按工業用地登記，同時在產權證書附記上記載“宗地屬工業、商業服務業混合用地”，并列明各種土地用途的計容建筑面積。

（二）在符合城市規劃條件下，改造項目涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發零星土地的，在零星土地總面積不超過改造土地總面積的10%且不超過5畝、規劃統籌確需一并改造利用的，按規定辦理農用地轉用和土地征收后，允許以協議方式供應給改造項目作為增資擴產用地，土地用途與項目盤活利用后用途一致，土地出讓年限截止時間與主體盤活利用項目土地出讓年限一致。

（三）限時獎勵。土地使用權人在2025年6月30日之前提出盤活利用申請并提交項目實施方案，經各相關部門審核通過且審核意見經上報區政府同意的，按照補繳地價價差一定比例核定地價款，即：土地使用權人自提交項目實施方案起3個月內全部完成部門審核且審核意見上報區政府同意的，按照應補繳地價價差的70%核定地價款；自提交項目實施方案起6個月內全部完成部門審核且審核意見上報區政府同意的，按照應補繳地價價差的80%核定地價款。除上述情形外，按照應補繳地價價差的100%核定地價款。鼓勵土地使用權人按照項目改造規劃設計要求，推進宗地立面改造、夜景、綠化等建設，提升企業形象。

四、監管要求

土地使用權人在簽訂土地出讓合同補充條款或重新簽訂土地出讓合同時，應當根據項目建設有關要求，與宗地所在鎮（街道）簽訂投資項目監管協議，明確產業業態、投資強度、畝均稅收、開竣工時間、股權轉讓等相關要求及違約責任。

　　五、部門職責

（一）區自然資源局負責審核申報項目是否納入低效用地數據庫；審核項目實施方案是否符合國土空間規劃、詳細規劃等相關規劃要求；審核項目是否屬于企業自身原因造成的閑置土地；核發相關規劃許可文件；簽訂土地出讓合同補充條款或重新簽訂土地出讓合同；明確補繳地價規則、標準及時限，進行不動產權登記；對申請項目是否存在違反建設工程規劃許可行為進行審查，若存在違反規劃行為，函告區城市管理和綜合執法局進行查處。

（二）區住建局負責指導辦理消防、施工許可等基建手續，負責對項目方案有關消防、結構等部分進行審查；負責指導業主開展房屋安全鑒定等相關工作；負責對建筑工程質量安全進行監督。

（三）區城市管理和綜合執法局按照區自然資源局函告文件對申請項目違反城鄉規劃行為進行查處，指導鎮（街道）依法依規辦理違法建設處置案件。

（四）區人防辦負責審核保留建筑物是否取得人防審批手續，指導新建項目人防手續辦理。

（五）區生態環境局負責提出環境影響初審意見，對屬于污染場地是否經評估和無害化治理、符合環保要求進行審查，指導建設單位做好環境影響評價工作。

（六）各鎮人民政府(街道辦事處)負責摸排轄區內低效工業（倉儲）項目用地，對符合申請條件的，協助項目業主依法依規申請，負責收集材料并進行初審上報；對違法違規經營的，要依法予以查處。

六、其他事項

（一）低效工業（倉儲）用地盤活利用手續未能錄入報備系統的，采取線下審批方式辦理相關手續，待上級出臺有關規定，符合錄入條件的再及時予以補錄。

（二）本意見由泉州市泉港區人民政府負責解釋，具體解釋工作由泉州市泉港區自然資源局承擔。

（三）本意見自2024年9月5日起施行，有效期至2027年9月30日止。有效期內，如遇法律、法規、規章或政策調整，則從其規定。

附件：    工業（倉儲）用地盤活利用實施方案（參考格式）

附件

      工業（倉儲）用地盤活利用實施方案

（參考格式）

一、地塊概述

1.宗地位置：該宗地位于      。

　  2.東西四至：東至     、西至     、南至     、北至     。

　　3.用地面積：宗地總用地面積為     ㎡。

　　4.土地權屬：      公司于     通過     所得，不動產權證號為     。

　　5.現狀用途：     用地。

　　6.現狀指標：地上有   幢建筑，總建筑面積約     ㎡，現狀容積率     ，建筑密度     。

　　7.投入產出：土地系     所得，目前      投產。

　　二、地塊的詳細規劃

　　根據《    控制性詳細規劃》，項目總用地面積為    ㎡，規劃用地質為       ，    ＜容積率＜    ，    %＜建筑密度＜    %，綠地率≥    %，建筑高度＜    米。

　　項目擬分    期實施。

　　1.第一期規劃：        。

　　2.第二期規劃：        。

　　…………

　　三、資金來源與籌措方式

　　本項目盤活利用資金約需    萬元，項目所有資金均由    出資，籌措方式：         。    

　　四、進度安排

　　1.第一期規劃實施開竣工時間：

　　自簽訂土地出讓合同之日起    個月內完成項目規劃建設手續辦理并開工；自項目開工之日起  個月內完成竣工驗收；自項目竣工驗收之日起  個月內正式投入使用。

　　2.第二期規劃實施開竣工時間：

　　于    年    月    日啟動對本項規劃建設手續辦理，預計    個月內完成手續辦理并開工；自項目開工之日起    個月內完成竣工驗收；自項目竣工驗收之日起  個月內正式投入使用。

　　3.稅收貢獻：

　　項目第一期完成后預計可產生約    萬元/年稅收；第二期完成后預計可產生約    萬元/年稅收。

　　五、歷史遺留問題

1.

2.

　　六、圖件

　　1.在標準時點的土地利用現狀圖（1:10000—1:2000）上標示地塊的四至范圍。

　　2.在國土空間規劃圖（1：10000或1：5000）上標示地塊的四至范圍。

　　3.在控規圖上標示地塊的四至范圍。

　　4.擬盤活利用項目現狀測繪圖（標注現狀建筑容積率、建筑密度、綠地率、建筑功能等）。

　　5.現狀建筑處置圖（在現狀測繪圖基礎上，標明各建筑的處置方式，包括保留、改造、拆除等）。

6.擬盤活利用項目規劃總平面圖。

　　土地使用權人：          

　　時間：